问题：购买商品房需要经过哪些阶段和程序？

答：各开发项目因商品房性质不同而在购买程序上有所不同，但总的来说，以下基本步骤是每个购房者都可能经历的：
•  签订认购书，并按开发商要求交纳定金或预付款。
•  签订商品房买卖合同，按合同支付房价款。
•  办理商品房商业性贷款或者公积金贷款的。
•  到北京市房屋管理机构办理预售合同登记手续。
•  验收房屋，办理入住手续。
•  办理产权过户手续，购房者领取房屋产权证或办理产权证抵押登记手续。

问题：个人住房贷款包括哪几种？

答：目前北京市个人住房贷款主要有三种：（ 1）住房资金管理部门利用归集的住房公积金委托银行发放的政策性个人住房担保委托贷款，通常称为公积金贷款：（2）商业银行利用信贷资金发放的商业性个人住房贷款：（3）组合贷款，在资金管理部门运用政策性住房资金、商业银行利用信贷资金向同一借款人发放的贷款，是政策性贷款和商业性贷款组合的总称。

问题：物业管理费是按年交，还是按月交？物业管理公司可以一次性预收多年的物业管理费吗？

答：根据相关规定，物业管理费可按年、半年、季度收取。市小区办明文规定：物业管理公司不得一次性预收多年的物业管理费。

问题：高层住宅的首层住户，是否还要交纳电梯运行维护费？

答：应该交纳电梯的运行维护费。其原因有三：

从财产所有权关系来看；电梯属楼内全体产权人共有，共有财产的维护管理费用应由全体产权人负担。
从电梯服务的特点来看；电梯服务属公共性服务，公共性服务具有非排他性和非竞争性的特点，因此不能排斥任何人去乘电梯，电梯的运行费用也不会因为某一个人不去乘坐而减少。
从实际操作上讲，如果首层住户不交电梯费，那么会引起一系列的连锁反映， 2层、3层住户也会以不使用电梯为由拒绝交纳电梯费，甚至更高楼层的住户也不交纳电梯费用，结果是电梯费用无人交纳，电梯无法运行。

问题：符合什么条件的房屋可以免缴契税？

答：自 1999年8月1日起至2002年12月31日，购买空置商品住房（1998年6月30日以前开发商已经建成并已竣工验收尚未售出的商品住房）的，出具开发商在财政部门办理的免契税手续后，可免缴契税。另外，城镇职工第一次购买公有住房的，在本市规定标准面积以内的部门免征契税，但是超过部分，仍按规定缴纳契税。

问题：购买商品房时，都需要交纳哪些税费？

答： 1．合同印花税：总房价的0.5‰；
2．律师费：为各银行所聘请的按揭律师收取；
3．保险费：财险保险费=总房款 × 年费率 × 年限系数；
4．公证费：一般为200元至400元，或按公证处收费标准。
5．公用部位共有设备维修基金：总房价的2%；
6．契税：普通住宅按总房价款的1.5%缴纳，别墅、度假村以及每建筑平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上（现为9432元/M 2 以上）的高档住宅，按总房价款的3%缴纳；
7．房屋所有权证工本费：4元/本；
8．房屋所有权证印花贴税：每件5元；
9．房屋所有权证测绘图表费：每套100元；
注：以上费用以相关部门最终收取的费用标准为准。

问题：关于各种供暖方式的价格是多少？

答： 1．市热力集团供应的，供暖价格为每建筑平方米采暖季为24元；
2．燃煤锅炉（直供方式）供应的，民用供暖价格为每建筑平方米采暖季为16.5元；
3．燃煤锅炉（间供方式）供应的，民用供暖价格为每建筑平方米采暖季为19元；
4．燃油（柴油）、燃气（天然气、煤气）、电锅炉供应的，供暖价格为每建筑平方米采暖季为30元；

问题：国家规定的可分摊的公用建筑面积有哪些？

答： 1．大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。
2．套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。
3.为多幢房屋服务的物业管理用房，可以为多幢房屋分摊。

问题：不应计入的公用建筑空间有哪些？

答： 1．仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。
2．售房单位自营、自用的房屋。
3、会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性用房。居委会、派出所使用的房屋。

问题：商品房的“五证”是指什么？

答：“五证”其实是商品房合法手续的统称，包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房销（预）售许可证；

在具备前面四证的基础上，才能领到“商品房销（预）售许可证”，所以只要项目具备“商品房销（预）售许可证”，您基本上就可以放心了。

问题：“两书”是指什么

答：“两书”是指新建住宅《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

问题：物业管理用房包括哪些？

答：物业管理用房一般包括物业办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。

问题： 什么 是住宅的层高和净高？

答：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，是从本层地板面或楼板面到上一层楼板面之间的距离。净高则是指层高减去楼板厚度的净值。

问题：公共区域的照明费用谁来负担？

答：公共区域的照明一般指楼房的大堂、电梯间、楼梯间、公共走廊等部位的照明，由此产生的照明费用应该由受益人负担。

问题：什么是确权？

答：确权是办理房屋产权过程中的一个术语，就是指：房地产登记机关对房地产权利的确认，即依照法律、法规、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放权利证书等规定程序，确认某一房地产权利归属的过程。

问：小区组建业主委员会应具备什么条件？

解答：凡商品房、经济适用房入住率超过 50%，或首户入住已满二年的新建居住小区，应组建业主委员会；1994年底前投入使用的老旧小区，房改售房率超过50%，应组建业主委员会。

问：组建业主委员会由谁负责，工作期限是多长？

解答：根据《关于加快全市物业管理委员会组建工作的通知》（京国土房管物字 [ 2001 ] 516号）规定。

小区符合组建业主委员会条件的，开发商及物业管理单位应在街道办事处、在区县国土房管局的指导下，会同业主代表共同筹建业主委员会；开发商及物业管理单位没有积极性，在规定时间内没有开展筹建工作的，区县国土房管局可指定业主代表组建业主委员会。业主委员会组建工作的完成期限一般不得超过四个月，特殊情况经批准可延长。

问：业主委员会委员任职资格有何规定？